本报记者 杨玲玲 上海报道

近日，长三角环沪热点城市调控新政再加码：嘉兴市住房保障局、无锡市政府、启东市政府相继出台限售政策。

《中国经营报》记者统计发现，从“限售”发展轨迹来看，自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后，杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖等长三角城市相继加入，截止5月20日止，全国累计已有26个城市楼市加入限售队伍行列。

在限购限贷之后，“限售”正成为楼市新一轮调控升级的必要手段，受访行业观察人士认为，“限售”将成为越来越多城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机作用，为楼市降温。

长三角热点城市相继进入“限售城市圈”

据嘉兴市住房保障局商品房合同备案系统显示，上周（5月8日-5月14日）嘉兴共成交各类商品房1259套，日均成交约180套，环比前一周（702套）上涨约79.34%。其中普通住宅销售备案881套，环比前一周（310套）上涨约184.19%，销售备案面积为10.71万平方米。

随之而来的调控新政，给成交火热的楼市降了降温。5月20日，嘉兴市住房保障局网站发布房产新政《嘉兴市建委关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》（以下简称“《通知》”）指出，自2017年5月21日起，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

《通知》表明，新建商品住房以购房者在嘉兴市住房保障局网签平台完成购房合同网签为准；在5月21日零时之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。二手住房以办理交易手续时签订的二手房买卖合同时间为准。

同日，无锡市政府也下发了《关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》对房屋售卖作出了新的规定：暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房，新购、已购住房（含新房、二手房），在取得不动产权证2年内不可转让。

而启动市政府也在5月19日深夜出台新政遏制炒房。新政要求自5月21日起，房地产项目开盘后所售房源必须实名登记、即时备案，并从备案之日起三年内不得交易。

此外，启东市政府要求，开发企业必须严格按照备案的价格公开销售，严禁通过“分销代理”、“工程款抵扣房”、“增加装修”、“员工福利房”、“抬高车位、车库、储藏室等配套设施价格”等方式变相抬高房屋售价或加价出售。

大潮退去后三类投资客将离场

近日，国家统计局发布2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。由于3月诸多城市对调控政策进一步加码，4月15个热点城市新房指数连续两月同比回落。环比来看，15个城市中9个城市新建商品住宅价格下降或持平，降温城市进一步增加。因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。

“从70个城市房价指数看一二线收调控作用开始降温，但溢出效应部分三四线还是热，去杠杆防止风险。而且从效果好的城市学习好的方法，限售是标配。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。

为什么楼市“限售”政策中，时间上多定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

“一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。”张宏伟称。

同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，相继加码的限售新政，能有效打击炒房行为，“通过限售增加二手房交易摩擦力，延缓套现周期”。

张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：“加杠杆”入市的“散户”；运营状况不佳的私营企业主；特定需求的群体也有可能抛售房产。