事件:2018年全年,公司累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。2018年12月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 点评: 2018年公司销售高增长,基本符合预期。2018年全年公司实现销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%;实现销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。全年销售高增长,基本符合此前预期。12月单月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 全年拿地力度较高,单月拿地力度有所下滑,拿地集中一二线城市。2018年全年,公司拿地建筑面积1387万方,占销售面积的比重为167.7%。拿地总金额936.2亿元,占销售金额的比重为54.9%,2017年为80%。拿地力度与2017年相比有所降低,但仍然较高。从单月数据来看,公司拿地力度自8月份开始,有所减弱。从拿地布局来看,全年拿地按建筑面积看,排名前五的城市为:南京(9.1%)、福州(7.6%)、徐州(7.5%)、武汉(6.7%)、宜昌(6.3%)。按拿地总金额,杭州(12.8%)、天津(12.4%)、南京(12.3%)、宁波(4.7%)、广州(4.1%);其中,一线城市占比11%,二线城市占比63.6%;三四线城市占比25.4%。公司拿地集中一二线城市。 前海土地整备获得突破性进展,资源红利逐步释放。当前,土地整备方案明确,主要实施步骤为:1)前海管理局收储,变更土地性质。经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。2)前海管理局与招商驰迪置换土地。土地补偿价值为432.1亿元,土地增值收益60%归属于前海管理局。置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53万方(经营性用地),总建筑面积约为212.9万方。3)前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14万方,建面为284.86万方的土地增资至合资公司;招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司;不足合资公司50%股权的部分,以现金补足对价方式实现。公司融资成本较低,融资渠道丰富,优势明显。全年主要融资情况如下:(1)共发行公司债券70亿元,票面利率在5%左右;(2)发行两期超短期融资券,票面利率分别为3.74%、3.55%;(3)进行资产证券化,成立储架额度60 亿元,首期发行20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。(4) 发行两期中期票据,品种一发行金额13亿元,期限3+N年,票面利率4.8%;品种二金额7亿元,期限5+N年,票面利率5.27%。融资渠道多元,各类渠道融资成本依然保持较低成本。 投资建议:招商蛇口销售大幅增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS为2.15元、2.78元,以2019年1月10日收盘价计算,对应PE分别为8.1倍、6.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。